Comprar suelo industrial no se parece a comprar una casa. El precio por metro cuadrado es la parte fácil; lo que decide si el proyecto sale o se descarrila está en doce puntos que casi nadie revisa a tiempo.
Esta es la lista que usamos con nuestros compradores. Sirve para evaluar cualquier terreno en Los Cabos, no solo el nuestro.
Los servicios: la partida que descuadra presupuestos
1. ¿Hasta dónde llega el agua? No preguntes si hay agua en la zona. Pregunta hasta qué punto exacto llega la toma y quién paga los metros que faltan hasta tu lindero. En un terreno sin urbanizar, introducir servicios puede costar más que varios meses de renta.
2. ¿Cuánta capacidad eléctrica hay disponible? No es lo mismo tener poste cerca que tener capacidad contratada. Si tu operación necesita cámaras de refrigeración, compresores o maquinaria, pide la capacidad en kVA disponible y quién gestiona la ampliación ante CFE.
3. ¿Hay drenaje o vas a necesitar fosa? Cambia el costo de construcción y las autorizaciones.
4. ¿El cableado va aéreo o subterráneo? Parece cosmético y no lo es: los cables aéreos limitan la maniobra de equipos altos y son el primer punto de falla en contingencia climática, que en esta península es un tema real.
Los accesos: donde se pierde el dinero todos los días
5. ¿Entra y maniobra un tráiler completo? No basta con que quepa. Un tractocamión con caja de 53 pies necesita radio de giro. Si la vialidad interna tiene menos de 10 metros de ancho, tu unidad va a bloquear la circulación cada vez que descargue, y eso genera fricción con los vecinos desde el primer mes.
6. ¿Qué espesor tiene la carpeta? Una vialidad pavimentada para tránsito ligero se rompe con tráfico pesado recurrente. Pregunta la especificación, no si "está pavimentado".
7. ¿Cómo se conecta con la carretera federal? Un acceso que obliga a cruzar zona urbana suma tiempo, riesgo y a veces restricción de horario para unidades de carga.
El papel: donde se pierde el patrimonio
8. ¿Cuál es el uso de suelo autorizado? Que la zona sea industrial no significa que tu predio lo sea. Pide el documento.
9. ¿Hay régimen de propiedad en condominio? Y si lo hay, léelo completo. Un régimen bien hecho protege tu inversión; uno mal hecho te ata a decisiones de terceros.
10. ¿Existe Comité Arquitectónico y guías técnicas? Esto suena a limitación y es lo contrario. Sin reglas, tu vecino define tu valor: puede levantar una nave sin acabados, dejar maniobra sobre la vialidad común o meter uso habitacional que cambia el perfil de la zona completa.
11. ¿Cuál es la cuota de mantenimiento y por cuánto tiempo está fijada? Una cuota indefinida sin tope es un riesgo abierto.
12. ¿Cómo y cuándo se escritura? Pide el calendario por escrito: urbanización, entrega y escrituración. Las tres fechas, no solo la primera.
La trampa más común
El error que más veces hemos visto en Los Cabos es comparar el precio por metro cuadrado de un lote urbanizado contra uno que no lo está, y concluir que el segundo es más barato.
No lo es. Al segundo hay que sumarle la introducción de servicios, la vialidad, el drenaje, la acometida eléctrica y el tiempo — que en un negocio en operación es el costo más caro de todos. Cuando ese cálculo se hace completo, la diferencia normalmente se invierte.
La pregunta correcta no es cuánto cuesta el metro. Es cuánto cuesta el metro listo para que yo construya y opere.
Y una pregunta que casi nadie hace
¿Quién más compró aquí?
Si en un desarrollo ya compraron empresas con área inmobiliaria profesional, esas compañías hicieron su propio due diligence: evaluaron ubicación, servicios, régimen y accesos antes de firmar. Su decisión es información de mercado que tú no tienes que volver a producir.
No sustituye tu propia revisión. Pero cuando cuatro o cinco marcas nacionales del sector construcción coinciden en el mismo predio, eso dice algo que ningún render dice.
Si quieres usar esta lista con nosotros
Trae las doce preguntas a la reunión de veinte minutos. Las contestamos una por una sobre ORBIT Centro Logístico, con documento cuando lo hay y diciéndote qué está pendiente cuando lo está.