Una bodega aquí rinde
9.7% a 13.0% al año.
La recuperas en 8 a 11 años.
Compras el terreno, construyes la nave y se la rentas a una empresa.
- Tu inquilino es una empresa, no una persona que se muda.
- Firma por años, no por doce meses.
- Se entrega en obra gris: no hay cocina ni pisos que reponer entre un inquilino y otro.
el m² de terreno, precio de lanzamiento
Los tres lotes que quedan en la etapa 1 son de 560 m². Ese es el precio más bajo que va a tener el parque: el de lista sube conforme avanza la urbanización.
al mes de renta, con la nave construida
Una bodega de 432 m² a $250 MXN el metro. Si le pones mezzanine y oficinas arriba, sube.
en recuperar lo que pusiste
Y al terminar sigues siendo dueño del terreno y de la bodega. La renta después es ganancia.
Ver por qué existe esta demanda
de metros cuadrados de bodega hay en México
Y creció 5.3% en un año. En un solo trimestre se rentaron 1.26 millones de m², 35% más que el año pasado. La vacancia nacional está en 5.2%.
Fuente: Solili, 2T 2026
de ocupación tienen las FIBRAs
Los fondos inmobiliarios de la Bolsa Mexicana manejan 32.3 millones de m² en 2,208 propiedades, y las tienen rentadas casi al tope.
Fuente: El Financiero
de las empresas que nos buscan van a seguir rentando
Es nuestra lectura, no un dato publicado: lo buscamos y no existe. Lo que sí está documentado es el porqué: a una empresa le conviene dejar su dinero en mercancía, camiones y sueldos, no enterrado en un edificio.
Tu inquilino no es una persona que se muda cada año. Es una empresa que firma por años.
Ver los númerosCompras, construyes, rentas.
Lo recuperas en 8 a 11 años.
El proyecto completo, sin tecnicismos.
Compras un terreno en un parque con calle, seguridad y reglas. Desde USD $490 el metro.
Construyes tu bodega como tú quieras. Alrededor de $20,000 MXN el metro.
Se la rentas a una empresa. No a una persona. Firman por años, no por meses.
Cobras cada mes durante años. De tu renta salen el predial y el mantenimiento; lo demás es tuyo.
Recuperas tu dinero en unos 8 a 11 años. Y el terreno y la bodega siguen siendo tuyos, para siempre.
Eso es todo. Abajo está cada número con su cuenta y su fuente, por si quieres revisarlo. Precios, rentas y costos de obra sujetos a cambio sin previo aviso. Para costos actualizados consulta al equipo comercial.
A los 11 años recuperaste tu dinero y el terreno y la bodega siguen siendo tuyos.
Ver cuánto cuestaTu renta dice lo del mes.
No dice lo que te cuesta en diez años.
Mueve los números y ve tu propia cuenta.
Cuatro datos tuyos. Los de arriba ya los sabes de memoria; el de abajo es el que casi nadie tiene contado.
Del lado izquierdo, todo lo que le vas a pagar al dueño de la bodega que rentas hoy. Del lado derecho, lo que te costaría comprar tu terreno en ORBIT. Compara los dos totales de abajo, y sobre todo el último renglón: qué te queda al final.
en el año 10, porque sube 5% cada año$167,543 MXN
sumando los 10 años$16,300,949 MXN
no se cobra hasta 18 meses después de que arranque la urbanización$4,480 MXN/mes
La obra depende de cuánto mezzanine, oficina y área comercial lleve tu proyecto. Te la costeamos con números de hoy en la reunión, no con un promedio que no se parece a tu nave.
Con 432 m² a $250 MXN el metro pagas $108,000 MXN al mes. En 103 meses, 8 años y 7 meses, habrás entregado a tu casero lo mismo que cuesta el terreno completo. Falta construir encima, y esa parte la costeamos contigo. Lo que no cambia es a dónde va el dinero: uno de los dos caminos termina con una escritura a tu nombre.
Uno: durante los 18 meses de pago del terreno la mensualidad queda $49,414 MXN al mes por encima de tu renta actual; después baja a cero y solo queda el mantenimiento. Dos: el número de arriba es solo el terreno, no incluye construir. Tres: el reglamento te da 12 meses para levantar tu nave desde que recibes el lote. Es lo que impide que el vecino deje un baldío y te tumbe el valor, pero es un compromiso que asumes tú.
Referencia de mercado de renta industrial recabada por el equipo comercial en Cabo San Lucas, agosto de 2026. Es un precio observado: no es una valuación formal ni una garantía de renta. Paramétrico de obra del desarrollador, en validación. Cambia según el prototipo, cuánto mezzanine y oficina lleve tu proyecto y el precio del acero al contratar. El número firme sale de tu constructor. Tipo de cambio: Tipo de cambio FIX del Banco de México, 6 de agosto de 2026. Cálculo sin IVA, sin gastos de escrituración, alrededor del 5% del valor, a cargo del comprador, y sin financiamiento bancario. No incluye plusvalía ni efectos fiscales: eso lo revisa tu contador. Es una comparación de flujos, no una asesoría de inversión.
Agenda tu reunión de 20 minutosEn diez años de renta entregas lo mismo que cuesta comprar el lote y construir tu bodega.
Ver los lotes disponiblesSi necesitas cobrar renta
el mes que viene,
esto no es para ti.
Preferimos decírtelo aquí y no en la reunión.
No compras una bodega. Compras un terreno y la construyes.
Aquí no hay naves hechas esperándote. Compras el lote urbanizado y después levantas la bodega. Son dos gastos, no uno. Si esperabas comprar algo terminado y empezar a cobrar el mes que viene, este no es el proyecto.
Y tienes que poder esperar.
El terreno se entrega 18 meses después de que arranque la urbanización. La obra toma unos meses más, y tu primera renta llega después de eso. Si necesitas que el dinero trabaje desde mañana, tampoco es para ti.
A cambio, decides todo.
La altura, el andén, dónde va la cortina, si le pones local al frente y oficinas arriba. Nadie construyó esa bodega para otra cosa: la construyes para lo que renta más.
Y no vuelves a pintar una recámara.
La bodega se entrega en obra gris. No hay muebles, ni cocina, ni maderas que se echen a perder. Entre un inquilino y otro barres y pintas. Ya.
Y esos 18 meses no son tiempo muerto
- No pagas de golpe. El terreno se liquida en 18 mensualidades mientras se urbaniza. Tu dinero sale poco a poco, no de una vez.
- Entras a USD $490, el precio más bajo que va a tener el parque. El precio de lista sube conforme avanza la urbanización.
- Vas a ver la obra avanzar antes de poner el primer peso de tu bodega. Calle, servicios, caseta y barda se construyen mientras tú pagas el terreno.
Esperar aquí no es estar parado: es pagar en cómodas mensualidades mientras el parque se levanta enfrente de ti.
Ver los lotes disponiblesUn lote de 560 m² con su bodega:
alrededor de $13,362,424 MXN.
Son dos gastos distintos y conviene verlos por separado.
- El terreno: desde USD $490 el m². Lo pagas mientras se urbaniza.
- La obra: alrededor de $20,000 MXN el m² en planta baja, $8,000 MXN el m² de lo que va arriba.
- La cuota del parque: $8 MXN por m² de terreno al mes, y la paga el dueño.
Lo que cuesta construir
| Tamaño de la nave | Costo por metro | Cuánto cuesta la obra |
|---|---|---|
| 300 m² | $20,000 MXN por m² | $6,000,000 MXN |
| 432 m² · lo que cabe en el módulo estándar | $20,000 MXN por m² | $8,640,000 MXN |
| 600 m² | $20,000 MXN por m² | $12,000,000 MXN |
| 1000 m² | $20,000 MXN por m² | $20,000,000 MXN |
Es el costo de la nave en planta baja. Si le pones oficina o mezzanine arriba, esos metros salen en unos $8,000 MXN porque van sobre la estructura y no llevan cimentación nueva. Paramétrico de obra del desarrollador, en validación. Cambia según el prototipo, cuánto mezzanine y oficina lleve tu proyecto y el precio del acero al contratar. El número firme sale de tu constructor.
Lo que cuesta el terreno, hoy
A la venta en la etapa 1 quedan los lotes 10, 11 y 12. Los tres son de 560 m², que es el módulo estándar del parque, y en cada uno cabe una nave de 432 m² con 4 cajones.
El precio de esos tres es USD $490 el metro. Es el precio más bajo del parque y es de lanzamiento: en cualquier momento sube, y las etapas siguientes salen más caras. No hay lotes más pequeños que este.
| Lote | Terreno | Nave que cabe | Terreno | Obra | Total aproximado |
|---|---|---|---|---|---|
| Lote 10 | 560 m² | 432 m² | USD $274,400 $4,722,424 MXN | $8,640,000 MXN | $13,362,424 MXN |
| Lote 11 | 560 m² | 432 m² | USD $274,400 $4,722,424 MXN | $8,640,000 MXN | $13,362,424 MXN |
| Lote 12 | 560 m² | 432 m² | USD $274,400 $4,722,424 MXN | $8,640,000 MXN | $13,362,424 MXN |
Terreno convertido a pesos al tipo de cambio de 17.21 (Tipo de cambio FIX del Banco de México, 6 de agosto de 2026). El total es terreno más obra, sin IVA. Precios, rentas y costos de obra sujetos a cambio sin previo aviso. Para costos actualizados consulta al equipo comercial.
La obra la arrancas cuando tú decidas. El terreno lo pagas mientras se urbaniza.
Calcular tu pagoUna bodega de 432 m²
renta $108,000 MXN al mes.
Y así se llega al contrato firmado.
- Bodega: $250 MXN por m² al mes.
- Mezzanine y oficinas: $200 MXN por m².
- Local con frente a la carretera: $500 MXN por m², el doble que la bodega.
| Qué rentas | Cuánto te pagan | Por qué |
|---|---|---|
| Bodega | $250 MXN por m² al mes | El metro normal. Es el precio de referencia en Cabo San Lucas. |
| Local con frente a la calle | $500 MXN por m² al mes | Se renta al doble. Atiende público y se ve desde la carretera. |
| Oficina o mezzanine arriba | $200 MXN por m² al mes | Se renta un poco menos, pero construirlo cuesta menos de la mitad. |
Precios de referencia en Cabo San Lucas, agosto de 2026, más IVA. Referencia de mercado de renta industrial recabada por el equipo comercial en Cabo San Lucas, agosto de 2026. Es un precio observado: no es una valuación formal ni una garantía de renta.
La empresa te busca
Te firma una carta diciendo cuántos metros quiere, cuánto paga y desde cuándo. Ahí se van los curiosos.
Revisas a quién le rentas
Pides acta constitutiva, RFC y estados financieros. Con una empresa hay papeles que revisar. Con una persona, casi nunca.
Te deja garantías, y a veces te adelanta
Fianza, aval de la empresa madre y depósito de varios meses. Y si la nave se está construyendo a su medida, es normal que adelante meses o hasta un año de renta para asegurarla. Ese dinero te ayuda a pagar la obra.
Firman a varios años
En Baja California hoy se firma a cinco años, con salida revisable al tercero. Nada que ver con los doce meses de un departamento.
Tú pagas predial y cuota
El predial del inmueble y la cuota de mantenimiento del parque las paga el dueño, o sea tú. Salen de la renta que cobras y ya están descontadas en los números de abajo. Hay contratos donde parte se traslada al inquilino, pero eso se negocia, no se da por hecho.
Y sube cada año
El aumento anual se pacta desde el primer día. El modelo usa 5%, que para esta zona es conservador.
Una empresa paga renta por adelantado con tal de que le construyas a su medida.
Ver la lista de espera de inquilinosEntre 9.7% y 13.0% al año.
Lo recuperas en 8 a 11 años.
Tres formas de aprovechar el mismo lote de 560 m².
| Qué construyes | Metros que rentas | Lo que pones | Lo que te pagan al mes | Rendimiento al año | Lo recuperas en |
|---|---|---|---|---|---|
| Bodega | 432 m² | $13,362,424 MXN | $108,000 MXN | 9.7% | 11 años |
| Bodega + mezzanine | 592 m² | $14,642,424 MXN | $140,000 MXN | 11.5% | 9 años |
| Bodega + mezzanine + local + oficinas | 642 m² | $15,042,424 MXN | $162,500 MXN | 13.0% | 8 años |
Bodega
432 m² para rentar.
Pones $13,362,424 MXN.
Terreno $4,722,424 MXN + obra $8,640,000 MXN.
Te pagan $108,000 MXN al mes.
Son $1,296,000 MXN al año.
Lo recuperas en 11 años, y sigues siendo dueño del terreno.
Bodega + mezzanine
592 m² para rentar.
Pones $14,642,424 MXN.
Terreno $4,722,424 MXN + obra $9,920,000 MXN.
Te pagan $140,000 MXN al mes.
Son $1,680,000 MXN al año.
Lo recuperas en 9 años, y sigues siendo dueño del terreno.
Bodega + mezzanine + local + oficinas
642 m² para rentar.
Pones $15,042,424 MXN.
Terreno $4,722,424 MXN + obra $10,320,000 MXN.
Te pagan $162,500 MXN al mes.
Son $1,950,000 MXN al año.
Lo recuperas en 8 años, y sigues siendo dueño del terreno.
Ver qué está descontado y qué no
Una cosa más sobre estas rentas
Los $250 MXN por metro son el precio de hoy. Pero tu primera renta no la cobras hoy: el terreno se entrega 18 meses después de que arranque la urbanización, y la nave toma unos meses más.
O sea que estamos calculando lo que vas a cobrar en 2028 con el precio de 2026. Lo hicimos a propósito. Es la forma prudente de hacer la cuenta, y si la renta sube, que es lo normal en un lugar donde nadie construye bodegas, la sorpresa te toca a favor.
Qué ya está descontado y qué no
Sí está descontada la cuota de mantenimiento del parque, que paga el dueño: $53,760 MXN al año en un lote de 560 m². Por eso ves un porcentaje bruto y uno neto.
No están descontados el predial, que también paga el dueño, ni el IVA, ni el proyecto y los permisos. Tampoco los meses que tarde en rentarse.
Lo decimos así de claro porque es lo que separa una cuenta real de un folleto. Cuando nos sentemos, esos números los metemos con tu contador. Precios, rentas y costos de obra sujetos a cambio sin previo aviso. Para costos actualizados consulta al equipo comercial.
Mientras más le construyes encima al mismo terreno, más te renta.
Saca tus números con nosotrosCobras renta cada mes
y el terreno sube 8.5% al año.
La renta es sólo la mitad del resultado.
| Cuando pasen | Lo que podría valer | Cuánto subió |
|---|---|---|
| Año 1 | $16,321,030 MXN | +8% |
| Año 2 | $17,708,318 MXN | +18% |
| Año 3 | $19,213,525 MXN | +28% |
| Año 4 | $20,846,674 MXN | +39% |
| Año 5 | $22,618,641 MXN | +50% |
| Año 6 | $24,541,226 MXN | +63% |
De $15,042,424 MXN a $24,541,226 MXN en 6 años: $9,498,802 MXN más de patrimonio. Tasa de referencia para modelar, tomada de las evaluaciones del desarrollador. No es un índice oficial de bodegas ni una garantía de apreciación.
El terreno no se deprecia ni se pasa de moda. El día que vendas, sigue ahí.
Ver por qué sube el suelo aquí2,208 propiedades.
96.7% rentadas.
Es el mismo negocio que el tuyo.
Comprar suelo, construir y rentar no es una idea nueva.
Ver cómo lo hacen las FIBRAs
La granja que compró Buffett
Pagó 280 mil dólares por una granja en Nebraska esperando ganarle cerca del 10% al año. En 1993 compró un local comercial junto a la Universidad de Nueva York, buscando otra vez alrededor del 10%.
Su regla, en sus palabras: pensaba «sólo en lo que las propiedades producirían» y no le importaba cuánto valían cada día.
Es exactamente la cuenta de esta página: no cuánto vale el terreno mañana, sino cuánta renta te va a pagar.
La regla de Elías Ayub
En Shark Tank México, Arturo Elías Ayub valúa un negocio de forma simple: toma lo que gana al año antes de impuestos e intereses y lo multiplica por siete. Una empresa que gana un millón vale unos siete millones.
Con una bodega la cuenta se parece, pero juega a tu favor: los escenarios de esta página salen entre 7.7 y 10 veces la renta de un año. Y con una diferencia grande, cuando compras un negocio te llevas el negocio; cuando compras una bodega te llevas además el terreno, que no se deprecia y no quiebra.
Fuente: Infobae
Las FIBRAs se están cambiando a bodegas
Fibra Monterrey vendió cerca de la mitad de su portafolio de oficinas para dedicarse sólo a lo industrial. Fibra Prologis se quedó con Terrafina: 289 naves y 8.1 millones de m².
Durante 2025 el sector industrial de las FIBRAs creció 48.9%, contra 14.7% de oficinas y 1.3% de centros comerciales.
Los inversionistas más grandes del país están saliendo de oficinas y entrando a bodegas. Tú puedes hacer lo mismo con un lote.
Fuente: El Financiero
Ver cómo funciona el modelo
Cómo funciona el modelo, en una frase
El dueño no gana vendiendo el inmueble. Gana cobrando la renta cada mes mientras el terreno sube solo. De esa renta paga el predial y el mantenimiento, y lo que queda es suyo. Eso es todo. Una FIBRA lo hace con dos mil propiedades; tú lo haces con una.
La diferencia entre una FIBRA y tú no es el modelo. Es el tamaño, y que ellos ya no encuentran dónde comprar barato.
La diferencia entre una FIBRA y tú no es el modelo. Es el tamaño.
Ver quién ya compró aquíEl departamento entra más barato.
La bodega paga más parejo.
Casi todo el que llega aquí venía pensando en un departamento.
| La pregunta | Bodega | Departamento |
|---|---|---|
| ¿Quién te paga la renta? | Una empresa. Tiene camiones, mercancía y clientes. Tiene mucho que perder si no te paga. | Una persona. Si se queda sin trabajo, te quedas sin renta. |
| ¿Cuántos años firma? | De 3 a 10 años. | Un año. Y cada año puede irse. |
| ¿Qué te deja de garantía? | Fianza, el aval de la empresa madre y varios meses de depósito. A veces te adelantan un año entero. | Un mes de depósito. |
| ¿Quién paga el predial y el mantenimiento? | Tú, el dueño. Aquí no te vamos a decir lo contrario: se descuentan de la renta que cobras. | Tú también. Más el mantenimiento del edificio y las cuotas del condominio. |
| ¿Cómo se entrega? | En obra gris. Paredes, piso y cortina. Nada más. | Con cocina, pisos, closets y muebles. Todo eso se echa a perder. |
| ¿Qué haces entre un inquilino y otro? | Barrer y pintar. | Remodelar. Y semanas sin cobrar. |
| ¿Contra cuántos compites? | En Los Cabos casi nadie construye bodega formal. | Contra cientos de departamentos iguales al tuyo. |
Ver dónde gana el departamento
Dónde gana el departamento
Entras con mucho menos dinero. Lo vendes mucho más rápido si necesitas salir. Y el crédito para comprarlo está resuelto en cualquier banco; el de una bodega se negocia caso por caso.
Si lo tuyo es entrar barato y poder salir pronto, compra el departamento. Si lo tuyo es cobrar parejo durante años y no lidiar con mudanzas cada doce meses, la bodega.
Contrato de años en lugar de uno. Empresa en lugar de persona. Obra gris en lugar de cocina que reponer.
Ver el mercado de Los CabosCuatro cosas pueden salir mal.
Aquí están las cuatro.
Ninguna inversión que sólo tenga ventajas te la están contando entera.
Que tarde en rentarse
Las cuentas de arriba suponen que está rentada todo el año. Si tardas seis meses en colocarla, el primer año rinde la mitad. Lo bueno es que después firma por años, así que el hueco es al principio y no cada doce meses.
Que la obra cueste más
Los $20,000 MXN por metro son un estimado del desarrollador y todavía no están cerrados. El acero se mueve. Antes de firmar, pide tu propia cotización.
Que la quieras vender
Hay poca bodega en Los Cabos, lo cual es bueno para rentar y malo para vender: hay pocos compradores. Esta es una inversión para cobrar renta, no para revender rápido.
Que se enfríe el destino
Todo aquí depende del turismo: los hoteles que se construyen, los que operan y la gente que llega a trabajar. Son motores fuertes, pero son los mismos. Si el destino se frena, se frenan todos juntos.
Precios, rentas y costos de obra sujetos a cambio sin previo aviso. Para costos actualizados consulta al equipo comercial. Esta página es material de venta, no una asesoría de inversión ni un avalúo. Antes de decidir, pasa los números por tu contador y por tu constructor.
Esta es una inversión para cobrar renta durante años, no para revender rápido.
Ver las preguntas frecuentesOcho preguntas.
Ocho respuestas con número.
Las que la gente escribe en Google, contestadas sin rodeos.
¿Por qué invertir en bodegas es mejor que en casas?
No siempre es mejor. Es distinto. La bodega te da contratos de varios años en lugar de uno, una empresa como inquilino en lugar de una persona, y se entrega en obra gris: no hay cocina ni pisos que reponer cada vez que alguien se va. La casa te deja entrar con menos dinero y la vendes más rápido si necesitas salir. Depende de qué te quita el sueño.
¿Qué tan rentable es una bodega?
En ORBIT, según lo que construyas encima del lote, entre 9.7% y 13.0% al año. Eso significa recuperar lo invertido en 8 a 11 años, sin contar lo que suba el terreno. Son cuentas estimadas y suponen que la bodega está rentada todo el año.
¿Cuánto cuesta construir una bodega industrial?
Un aproximado de $20,000 MXN por metro cuadrado de nave en planta baja. Si le pones mezzanine u oficinas arriba, esos metros salen en unos $8,000 MXN porque van sobre estructura y no llevan cimentación nueva. Es un número estimado: el definitivo te lo da tu constructor, y cambia con el precio del acero.
¿Cuánto cuesta construir una bodega de 300 metros cuadrados?
Alrededor de $6,000,000 MXN de obra. A eso hay que sumarle el terreno. Arriba está la tabla con los tamaños más comunes.
¿Conviene comprar un terreno para hacer una bodega?
Conviene si vas a rentarla y puedes esperar. Comprar el terreno y construir cuesta más trabajo que comprar algo hecho, pero en Los Cabos casi no hay bodega formal a la venta, y la que aparece rara vez sirve. Construyendo tú decides la altura, el andén y el frente.
¿Cuánto dinero necesito para empezar?
El terreno se aparta con 30% de enganche. La obra se paga aparte y conforme avanza. Un módulo completo, terreno de 560 m² y nave de 432 m², anda cerca de $13,362,424 MXN entre las dos cosas. Si ese número te aprieta, hay lotes más chicos y también gente que entra en sociedad.
¿Y si no encuentro quién me la rente?
Es el riesgo real y no te lo vamos a esconder. No hay estadística pública de cuánto tarda en rentarse una bodega en Cabo San Lucas porque el mercado formal es muy nuevo. Lo sano es hacer tu cuenta suponiendo que tardas de seis meses a un año en colocarla, y quedarte sólo si aun así te cierra.
¿Cuándo empiezo a cobrar renta?
El terreno se entrega 18 meses después de que arranque la urbanización. La nave toma unos meses más de obra. Tu primera renta llega después de eso.
Si tu pregunta no está aquí, es porque nadie la ha hecho todavía. Mándala.
Hablar con el equipoCada número de esta página
tiene su fuente.
Ábrelas y revísalas. Si algo no cuadra, dínoslo.
Abrir las 7 fuentes, con enlace a cada una
Mezzanine permitido hasta 40% de lo construido, según las reglas del condominio. Cuota de mantenimiento de $8 MXN por m² de terreno al mes, que arranca cuando se entrega la infraestructura.
Soy quien te va a atender. Llevo la comercialización del parque, conozco cada lote y quién compró el de al lado.
En la llamada metemos tu lote, lo que quieras construir y lo que creas que vas a rentar, y ves el número con tus cifras. Si no te cuadra, te lo digo.
Si un dato no tiene de dónde agarrarse, no lo publicamos.
Ver el análisis de mercado