Casi todo el que llega a preguntar por un lote industrial en Los Cabos viene de la misma comparación: ¿esto o un departamento para rentar? Es la comparación correcta, porque compiten por el mismo dinero. Vamos a hacerla completa, con la parte donde el departamento gana incluida.
1. Quién te paga la renta
En un departamento tu inquilino es una persona física. Su capacidad de pago depende de que conserve su empleo, y tu garantía es un mes de depósito y, con suerte, un fiador.
En una bodega tu inquilino es una empresa con RFC, estados financieros, inventario, flota y clientes. Tiene algo que perder si deja de pagar, y normalmente deja fianza de arrendamiento, aval corporativo de la matriz y depósito de varios meses. Cuando la nave es crítica para su operación, no es raro que adelanten meses o el primer año completo de renta.
2. Cuánto dura el contrato
Doce meses contra tres, cinco o diez años. Esa es toda la diferencia.
Un arrendamiento residencial se renegocia cada año, y cada renegociación es una ventana de vacancia. La legislación mexicana permite arrendamientos industriales de plazo largo, y la práctica del país va de 3 a 10 años; en Baja California la tendencia de 2026 es firmar a cinco años con mecanismos de salida revisables al tercero.
Una empresa de distribución no se muda como quien cambia de departamento: mover inventario, racks, andenes y personal cuesta meses de operación. Esa fricción, que para el inquilino es un costo, para ti es estabilidad.
3. Los gastos que salen de tu renta
Aquí no te vamos a vender humo. En ORBIT el predial y la cuota de mantenimiento los paga el dueño, o sea tú. Se descuentan de lo que cobras, igual que en un departamento.
Existe una figura llamada triple neto, muy común en el arrendamiento industrial mexicano, donde el inquilino asume esos gastos además de la renta. Es negociable y vale la pena intentarlo, sobre todo con una empresa grande que quiere una nave a su medida. Pero no lo des por hecho al hacer tus cuentas: los números de este artículo suponen que los pagas tú.
La ventaja real contra el departamento no está ahí. Está en el plazo, en quién firma y en que no hay acabados que reponer.
4. El desgaste, que es donde más duele
Este es el argumento que menos se dice y más pesa cuando ya fuiste arrendador de vivienda.
Un departamento se renta con pisos, cocina, closets, muebles y electrodomésticos. Todo eso se deteriora y todo eso lo repones tú. Cada rotación es pintura, resane, reposición y semanas sin cobrar mientras remodelas.
Una bodega se entrega en obra gris: estructura, losa, muros, cortina e instalación. Sin acabados finos, sin maderas, sin muebles. Lo que no existe no se deteriora. Entre un inquilino y otro hay limpieza y pintura, no remodelación. Y las adecuaciones que hace la empresa —piso epóxico, oficinas interiores, racks— las paga ella y se quedan en tu inmueble al terminar el contrato.
5. Contra quién compites
En un edificio de departamentos compites contra decenas de unidades idénticas a la tuya, en el mismo edificio, por el mismo huésped y por precio.
En bodega formal, en Los Cabos, la oferta con régimen, vigilancia y acceso para tráiler se cuenta con los dedos. Esa escasez es el activo.
Dónde gana el departamento, dicho completo
Sería deshonesto no ponerlo:
- Entrada más barata. Un departamento se compra con una fracción del capital que pide una bodega con terreno y obra.
- Reventa más líquida. Hay muchísimos más compradores para un departamento que para una nave industrial en un municipio chico. Si necesitas poder salir rápido, esto pesa mucho.
- Financiamiento resuelto. El crédito hipotecario residencial en México está estandarizado. El industrial se negocia caso por caso.
- Uso propio. En un departamento puedes vacacionar. En una bodega, no.
Si tu prioridad es entrar con poco capital y poder salir pronto, el departamento es mejor herramienta. Si tu prioridad es flujo estable, contratos largos y no volver a pintar una recámara en tu vida, la bodega lo es.
Los números, para que no sea sólo argumento
Sobre el módulo estándar de ORBIT —lote de 560 m² con 432 m² de desplante— los tres escenarios quedan así:
| Escenario | Rentable | Renta al mes | Bruto anual | Recuperación |
|---|---|---|---|---|
| Bodega sola | 432 m² | $108,000 MXN | 9.70% | 10.8 años |
| Bodega + mezzanine | 592 m² | $140,000 MXN | 11.47% | 9.0 años |
| + local comercial y oficinas | 642 m² | $162,500 MXN | 12.96% | 7.9 años |
Son escenarios ilustrativos a ocupación plena, con paramétricos de obra todavía en validación, y el neto ya descuenta la cuota de mantenimiento. El desglose completo está en la página de inversión. Precios, rentas y costos de obra sujetos a cambio sin previo aviso. Para costos actualizados consulta al equipo comercial.
La pregunta que de verdad decide
No es cuál rinde más en una tabla. Es qué tipo de propietario quieres ser. Uno que gestiona rotación, plataformas, limpiezas y reseñas cada año, o uno que firma un contrato cada varios años y revisa que la transferencia llegue.
Si te suena más lo segundo, agenda una reunión de 20 minutos y corremos los números con tus cifras, no con las nuestras.