Cuando alguien te dice que una bodega industrial rinde «entre 8% y 12% anual», te está diciendo algo cierto y absolutamente inútil. Ese rango depende de cinco variables, y si no ves las cinco, no estás viendo nada.
Vamos a abrir la cuenta entera para un caso concreto en Cabo San Lucas.
Variable 1 · El terreno
En ORBIT el módulo estándar es un lote de 560 m². A USD $490/m² de precio de lanzamiento son USD $274,400, que al tipo de cambio de 17.21 equivalen a $4,722,424 MXN. Precios, rentas y costos de obra sujetos a cambio sin previo aviso. Para costos actualizados consulta al equipo comercial.
Variable 2 · La obra
Aquí es donde la mayoría de las proyecciones mienten sin querer. El costo por m² no es uno solo: la planta baja lleva cimentación y piso industrial, y el mezzanine va sobre estructura, así que cuesta menos de la mitad. Modelar todo al mismo precio infla o desinfla el resultado según convenga.
Para 432 m² de nave en planta baja, la obra del escenario más simple sale en $8,640,000 MXN. Son paramétricos del desarrollador todavía en validación: antes de firmar, cotiza tu obra con tu constructor.
Inversión total del caso base: $13,362,424 MXN.
Variable 3 · La renta, que no es un número sino tres
El error más común es multiplicar todos los metros por el mismo precio. No funciona así:
| Tipo de área | MXN/m² al mes | Por qué |
|---|---|---|
| Bodega en planta baja | $250 MXN | El metro que se renta por volumen. Es la referencia del mercado local. |
| Local comercial al frente | $500 MXN | Atiende público y tiene exposición sobre la carretera. El metro más caro que puedes construir. |
| Mezzanine y oficinas | $200 MXN | Renta menos que la bodega, pero cuesta menos de la mitad construirlo. |
Referencias de mercado observadas en Cabo San Lucas en agosto de 2026, más IVA. No son valuación formal.
Por eso el mismo lote da resultados tan distintos según lo que construyas encima: bodega sola rinde 9.70%, y aprovechando mezzanine, local y oficinas sube a 12.96%.
Variable 4 · La cuota que casi nadie descuenta
El parque tiene una cuota de mantenimiento de $8 MXN por m² de terreno al mes. En un lote de 560 m² son $4,480 MXN mensuales, $53,760 MXN al año.
Casi ninguna proyección la resta, y sí importa: en el caso base baja el rendimiento de 9.70% a 9.30%. En ORBIT esa cuota la paga el dueño, y ya viene descontada en el número neto de arriba. El predial va aparte y también es tuyo. Se puede negociar que el inquilino asuma parte —se llama triple neto y es común en el industrial— pero no lo metas en tu cuenta hasta que esté firmado.
Variable 5 · La vacancia, que es la que decide
Todas las tablas de arriba suponen ocupación plena desde el primer día. Ninguna inversión funciona así.
No existe una serie pública de absorción para Cabo San Lucas: el mercado formal es demasiado nuevo y demasiado chico. Quien te dé un número exacto se lo está inventando. Lo honesto es correr tu propio supuesto —de tres a doce meses para colocar el primer inquilino— y ver si el proyecto aguanta el peor caso.
La contraparte real: un contrato industrial dura años. La vacancia se concentra al arranque, no cada doce meses como en vivienda.
Y una nota sobre el horizonte
Las rentas de la tabla son las de hoy, pero tu primer contrato no es de hoy. El terreno se entrega en 18 meses y la nave toma unos meses más de obra: el primer inquilino firma cuando tu nave esté lista, no antes.
O sea que el modelo calcula un ingreso de 2028 con precios de 2026, que es la forma conservadora de hacerlo. En un mercado sin oferta nueva, con obra hotelera permanente y población creciendo al triple del promedio nacional, lo razonable es que esa renta sea más alta para entonces. Si le aplicas el incremento anual del 5% que usa el comparador del sitio, el resultado mejora.
Aun así, el consejo se sostiene: corre tu propio supuesto de renta y de vacancia, y quédate con el proyecto sólo si aguanta el caso conservador.
Qué hacer con todo esto
Toma las cinco variables, cámbialas por las tuyas y vuelve a correr la cuenta. Si el resultado sigue gustándote con supuestos conservadores, entonces sí tienes algo.
El desglose completo de los tres escenarios está en la página de inversión, y si quieres correrlo con tus cifras, agenda una reunión de 20 minutos: llevamos el modelo abierto.